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世茂集團的告別與擁抱

2024-04-17 13:54
銠財
關(guān)注

自助者天助之,自棄者天棄之

作者:巖石

編輯:時(shí)完

風(fēng)品:李然

來(lái)源:銠財——銠財研究院

理智與瘋狂間,只有一道細細的紅線(xiàn)。把握不住火候的逾越者,總要付出代價(jià)。

4月8日早間,世茂集團在港交所公告稱(chēng),中國建設銀行(亞洲)股份有限公司在4月5日向香港高等法院提出對本公司的清盤(pán)呈請,涉及財務(wù)義務(wù)金額約15.795億港元。

雖然世茂集團稱(chēng),該呈請并不代表境外債權人及其他相關(guān)方的共同利益,將極力反對該呈請,股價(jià)卻仍受重創(chuàng )。當日收盤(pán)報0.37港元,大跌18.68%,市值縮水至僅14.05億港元,距離1424億港元巔峰期縮水達99%。截止4月16日收盤(pán)價(jià)0.31港元。

A股同樣不樂(lè )觀(guān)。4月12日晚,ST世茂公告,12日收盤(pán)價(jià)0.99元/股,低于人民幣1元。據《上海證券交易所股票上市規則》:如連續20個(gè)交易日低于1元,公司股票可能被終止上市交易。4月16日再跌4%、收于0.94元,市值已不足36億元。

能否平安渡過(guò)呢?

01

“并購王”浮沉

公開(kāi)信息顯示,世茂集團創(chuàng )始于1989年,旗下有世茂集團、世茂服務(wù)、ST世茂三家上市公司。其中前兩者在港股上市、ST世茂在上交所上市。

易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為,清盤(pán)是投資者增加話(huà)語(yǔ)權、對出險企業(yè)施加壓力、防范企業(yè)股東暗箱操作的一種策略,是維護投資者自身債權權益的重要機制,內地房企近兩年也有一些“被清盤(pán)”案例。

作為一家總部位于上海、全國化布局的閩系房企,世茂集團的高歌猛進(jìn)開(kāi)始于2019年。當年4月的港股2018年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上,世茂房地產(chǎn)副主席兼總裁許世壇表示,2019年會(huì )加大并購。

據新京報統計,2019年世茂集團收購泰禾、萬(wàn)通地產(chǎn)、粵泰股份、明發(fā)集團等房企旗下超20個(gè)項目,并接手了彼時(shí)出現債務(wù)危機的福晟集團項目。

另?yè)硕鹧芯恐行牟煌耆y計,2019年融創(chuàng )、越秀和世茂分別以432.37億、231.86億和202.14億元交易總價(jià)值成為行業(yè)前三。

一番買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi),世茂被一些輿論稱(chēng)為“并購王”。伴隨規?癖,業(yè)績(jì)隨之快升。2019年世茂集團累計合約銷(xiāo)售總額約2600.7億元;合約銷(xiāo)售總面積1465.6萬(wàn)平方米,同比分別增長(cháng)48%及37%。

據克而瑞公布的房企銷(xiāo)售額排行榜,當年世茂重回前10、位列第9,相較2018年的第11位前進(jìn)2名。

2020年繼續攀升,累計合約銷(xiāo)售總額約3003.1億元,累計合約銷(xiāo)售總面積1712.56萬(wàn)平方米,同比再升15%及17%。

然而與規模同頻狂飆的,還有高負債、高杠桿。wind數據顯示,截至2020年末,世茂集團總負債達4373億,較2017年的2108億增加了2265億、規模翻了一倍。

可惜好景不長(cháng),2021下半年以來(lái),房市進(jìn)入持續調整階段。隨著(zhù)市場(chǎng)下行,從業(yè)者銷(xiāo)售壓力開(kāi)始加大,背負不菲債壓的世茂可謂甘苦自知。2022年7月,一紙違約公告拉開(kāi)了企業(yè)債務(wù)暴雷的大幕。

最新財報顯示,2023年世茂集團累計實(shí)現合約銷(xiāo)售額428.22億元,收入同比下降約5.7%至594.64億元;經(jīng)營(yíng)虧損同比擴大476.1%至132.5億元,股東應占凈虧損約210億元。

截至2023年底,世茂集團借貸合共約2640億元,其中約1994億元將于未來(lái)12個(gè)月內到期償還,而現金及現金等價(jià)物及受限制現金僅約214億元,累計未按計劃還款日期償還的借貸為1694億元。

流動(dòng)性壓力肉眼可見(jiàn)。想要轉危為安,除了政策松綁、市場(chǎng)回暖、自身加強去化,保證上市地位也是時(shí)間換空間、債務(wù)談判中的重要底牌。

02

復牌與化債

拉長(cháng)維度看,這不是其資本市場(chǎng)首遇狀況。2022年4月1日股票曾暫停買(mǎi)賣(mài),原因是2021年報“難產(chǎn)”。

2023年7月28日,停牌近16個(gè)月后,世茂集團連發(fā)三份“遲到”財報,對外披露2021年度、2022年中期及全年報。同日公告,公司已履行復牌指引,申請由2023年7月31日上午9時(shí)正起恢復股份買(mǎi)賣(mài)。

退市危機得以解除,但業(yè)績(jì)“滑鐵盧”難以避免。2021年,世茂集團營(yíng)業(yè)額約1077.97億元,按年下降約20.4%;2022年營(yíng)業(yè)額再降41.5%至630.40億元。銷(xiāo)售額方面,2021年合約銷(xiāo)售額2691.1億元,2022年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)降至865.2億元。

截至2022年底,公司旗下?lián)碛?00多個(gè)項目,土地儲備約6050萬(wàn)平方米(權益前)。報告期內股東應占核心業(yè)務(wù)虧損128.25億元,虧損額較上年下降44.8%。2021年和2022年累虧485.85億元。

受業(yè)績(jì)拖累影響,復牌當天世茂集團股價(jià)大幅下挫,收盤(pán)跌幅65.51%,市值僅剩57.73億港元,略高于其物管子公司世貿服務(wù)的市值。

投資者的躊躇不無(wú)道理。復盤(pán)只是長(cháng)征第一步,如何扭虧、有效化債、渡過(guò)現金流危機才是關(guān)鍵。

2024年3月28日,世茂集團公告,公司最新未按計劃還款日期償還的借貸增加至1741億元。

就在公告發(fā)布三天前,世貿集團剛剛發(fā)布債務(wù)重組方案,方案顯示公司提供了短期工具、長(cháng)期工具、強制可換股債券、不同工具的組合等四個(gè)選項。

選項一短期工具,年期6年,利息將按短期票據或短期貸款未償還本金額50%的金額累計并每半年支付一次,方式為重組生效日期起計首四年由公司選擇以現金或實(shí)物形式支付,第五年起以現金形式悉數支付。倘若以現金全部支付利息,年利率為5.0%;倘若以實(shí)物形式支付任何部分利息,年利率6.0%。

選項二長(cháng)期工具,年期9年,長(cháng)期工具未償還本金額的利息將予累計并每半年支付一次,于重組生效日期起計首六年每年3.0%,全部以實(shí)物支付;第七年開(kāi)始每年2.0%,全部以現金支付。選項三強制可換股債券,按每股8.5港元的轉股價(jià)將其持有的全部或部分強制可換股債券轉換為公司股份。

選項四組合工具,固定組合包括本金額相等于該計劃債權人本金額25%的短期工具、本金額相等于該計劃債權人本金額35%的長(cháng)期工具及本金額相等于該計劃債權人本金額40%的強制可換股債券。

行業(yè)分析師王婷妍表示,從債務(wù)重組方案看,在化債關(guān)鍵“窗口期”,公司上市地位至關(guān)重要,決定了未來(lái)債務(wù)重組走向。一旦不保,方案也將面臨失敗風(fēng)險。若債務(wù)重組成功施行,將讓世茂品牌形象、市場(chǎng)信譽(yù)得到修復,提振購房者信心進(jìn)而加快去化、促進(jìn)保交樓,一盤(pán)化險棋也就下活了。這也是此次突發(fā)清盤(pán)風(fēng)波,企業(yè)反應強烈的重要原因。

財經(jīng)評論員陸暉則表示,世茂集團清盤(pán)動(dòng)作并不會(huì )直接影響大陸地區的項目交付,上述項目能否交付取決于該項目的資金狀況以及當地的監管,只要監管到位,對項目的資金使用嚴格把關(guān),港股上市主體清盤(pán)與否和項目交付沒(méi)有必然關(guān)系。

無(wú)論孰是孰非,對出險房企而言,“保交樓”、“化債”是兩大任務(wù)。關(guān)鍵時(shí)刻,遭遇清盤(pán)風(fēng)波肯定不是加分項。能否平穩化解,對世茂何時(shí)渡劫、能否渡劫至關(guān)重要。

2024年1月2日,世茂集團公告,2023年企業(yè)以穩保交付為核心任務(wù),全年共交付超9.1萬(wàn)套房源,總面積達1399萬(wàn)平方米。

03

保殼之戰

一波未平一波又起。相比世茂集團面臨的清盤(pán)風(fēng)波,ST世茂的退市危機同樣吸眼球。

4月9日,ST世茂股價(jià)收盤(pán)價(jià)下跌-4.76%觸及1元清盤(pán)線(xiàn),連續兩交易日以跌停報收。4月12日收盤(pán)價(jià)0.99元/股,跌破1元線(xiàn),當晚公告提示面值退市風(fēng)險。4月16日再跌4%、收于0.94元。

這并非ST世茂首臨退市風(fēng)險,2023年5月30日,公司盤(pán)中股價(jià)一度跌至1元。當晚,ST世茂公告稱(chēng),為維護投資者利益、提振信心,峰盈國際或其一致行動(dòng)人計劃5月31日起3個(gè)月內,擬增持金額不低于1億元且不超2億元增持計劃,增持價(jià)格不高于人民幣 1.30 元/股。

隨后股價(jià)震蕩上行,第一次保殼危機得以化解。然跌眼球的是,2023年12月11日,ST世茂又發(fā)公告,因未完全落實(shí)回購計劃,世茂股份和董事長(cháng)許榮茂被上交所予以監管警示。截至回購期限屆滿(mǎn),ST世茂實(shí)際回購金額約五千萬(wàn)元,遠低于上述增持承諾。

對此,公司解釋稱(chēng),未落實(shí)原因包括:部分時(shí)段無(wú)法實(shí)施回購,以及資金緊張。為完成增持計劃,公司將增持價(jià)格上限由1.3元/股調至1.8元/股,同時(shí)增持期間延長(cháng)9個(gè)月,總體增持期限不超12個(gè)月,增持計劃的其他內容不變。

增持計劃落空,疊加2024年初資本市場(chǎng)整體波動(dòng),2月7日ST世茂股價(jià)盤(pán)中跌破“1元”紅線(xiàn),觸及0.96元新低。

說(shuō)千道萬(wàn),能否讓股價(jià)支棱起來(lái)、成功保殼,答案還需從基本面尋找。

2024年3月20日晚,ST世茂公告,子公司泉州世茂新里程置業(yè)有限公司以2.85億元價(jià)格轉讓位于福建省泉州市的商業(yè)地塊和地面商業(yè)配套建筑物。

值得注意的是,標的資產(chǎn)2022年審計價(jià)值11.56億元,存貨賬面價(jià)值1.16億元,已提存貨減值0.06億元,存貨凈值1.10億元,標的資產(chǎn)賬面價(jià)值合計12.66億元。ST世茂以2.85億元價(jià)格出售后,將導致公司凈利減少9.81億元,歸母凈利減少1.70億元。

3月29日,ST世茂公告稱(chēng),子公司南京房地產(chǎn)原計劃將其持有的南京市鼓樓區南通路118號部分商業(yè)房地產(chǎn)轉讓給南京麓漫貳號,用于清償關(guān)聯(lián)方濟南君睞欠恒鐵投資的借款。上述轉讓資產(chǎn)于2024年2月22日-2024年2月23日在阿里資產(chǎn)平臺上公開(kāi)拍賣(mài),拍賣(mài)結果為:南京麓漫貳號以最高應價(jià)勝出,拍賣(mài)成交價(jià)1.35億元。過(guò)戶(hù)手續完成后,濟南君睞欠恒鐵投資1.35億元借款償還完畢,南京房地產(chǎn)的抵押擔保義務(wù)履行完畢。

4月12日,ST世茂發(fā)布子公司轉讓資產(chǎn)暨清償債務(wù)事項的進(jìn)展公告,徐州置業(yè)擬將抵押物即其持有的徐州市云龍區三環(huán)東路世茂廣場(chǎng)商業(yè)房地產(chǎn)轉讓給徐州麓曼,用于清償關(guān)聯(lián)方南昌新發(fā)展欠濟南鐵茂的借款。2024年4月11日上述轉讓資產(chǎn)已完成過(guò)戶(hù)手續。在2022年度審計報告中轉讓資產(chǎn)的賬面價(jià)值為6.16億元,公司關(guān)聯(lián)方世茂集團控股有限公司及其子公司已通過(guò)扣減對公司及下屬子公司6.16億元應收款的方式給予公司等額補償。

一系列賣(mài)資足夠決絕,有助緩解現金流壓力,可相應代價(jià)也肉眼可見(jiàn)。2023三季報顯示,公司總資產(chǎn)從2022年末的1304.46億元降到1277.29億元,凈資產(chǎn)從408.08億元降到377.91億元。即便如此,合計負債仍從896.38億元增至899.37億元,資產(chǎn)負債率從上年度末的68.72%升到三季報末的70.41%。

據ST世茂公告,截至2024年3月29日,公司及子公司公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)、非公開(kāi)市場(chǎng)的銀行和非銀金融機構債務(wù)累計123.24億元未能按期支付。3月新增公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)10.14億元未能按期支付,本月新增非公開(kāi)市場(chǎng)的銀行和非銀金融機構債務(wù)1.11億元未能按期支付。

可見(jiàn),化債之路仍任重道遠。如何高效快速出清風(fēng)險,考驗管理層大智慧。

04

復盤(pán)“大飛機戰略”

也是2019年,世茂集團啟動(dòng)地產(chǎn)并購戰略的同時(shí),開(kāi)始了多元化步伐。

董事局副主席、總裁許世壇將該模式命名為“大飛機戰略”。地產(chǎn)是核心,酒店管理、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)辦公、文化娛樂(lè )為堅實(shí)“雙翼”;高科技、醫療、教育、養老、金融等投資,則為世茂平衡發(fā)展的關(guān)鍵“尾翼”。

然規劃趕不上變化,伴隨業(yè)績(jì)持續虧損,“大飛機戰略”也熄火了。

行業(yè)分析師孫業(yè)文指出,在地產(chǎn)核心中,ST世茂主要承載商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù),世茂集團則以住宅和酒店業(yè)務(wù)為主。兩者本有著(zhù)明確“分工協(xié)議”,是涇渭分明的兩條業(yè)務(wù)線(xiàn),卻一度因管理無(wú)序、邊界變得模糊,最終兩者均跌入債務(wù)旋渦,不得不說(shuō)是一種遺憾。

不算多苛求。時(shí)間指針調回2009年,許榮茂、世茂房地產(chǎn)及世茂股份三方簽訂了《不競爭協(xié)議》及其補充協(xié)議,明確劃分兩家公司的營(yíng)業(yè)范圍,即世茂房地產(chǎn)致力住宅和酒店業(yè)務(wù),世茂股份從事商業(yè)地產(chǎn)。

而據ST世茂2019年報,世茂集團與ST世茂在長(cháng)三角、粵港澳大灣區等區域都有布局,在上海、深圳、杭州等城市均開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局。

彼時(shí),有輿論分析認為,世茂集團與ST世茂有涉嫌同業(yè)競爭的嫌疑,如把控不嚴,可能會(huì )破壞市場(chǎng)交易規則,有損中小股東利益。

此外,兩者還曾存多次關(guān)聯(lián)交易,遭到監管問(wèn)詢(xún)是否違反不競爭承諾、是否存在利益輸送的嫌疑。對此拷問(wèn),世茂均一一否認。

不過(guò)2023年“五一”小長(cháng)假后首個(gè)交易日,世茂股份便被實(shí)施其他風(fēng)險警示,股票簡(jiǎn)稱(chēng)變?yōu)?ldquo;ST世茂”。“戴帽”主因是ST世茂2022年度內部控制審計報告被出具了否定意見(jiàn),由于世茂股份及部分子公司2022年度產(chǎn)生多筆訴訟、且存在被列被執行人情況,部分被執行事項涉及的業(yè)務(wù)未在財報中反映。

2023年5月12日,ST世茂對2022年財報進(jìn)行補充和更正,其中審計報告關(guān)于“世茂股份存在大額資產(chǎn)處于被執行狀態(tài)的情況”:執行標的金額由“162.88萬(wàn)元”更改為“162.88億元”!看似粗心,卻追問(wèn)企業(yè)內控力、嚴謹性。

為爭取撤銷(xiāo)其他風(fēng)險警示,ST世茂方面表示,董事會(huì )將加強內控管理,不斷健全內控與風(fēng)險管理長(cháng)效機制,實(shí)現內部控制從形式到內容、從參與業(yè)務(wù)到融入業(yè)務(wù)、從事后反映到事前控制的轉變,促進(jìn)公司健康可持續發(fā)展。

足夠信心勃勃,可時(shí)至今日,投資者依舊沒(méi)能等來(lái)st世茂摘帽的曙光,卻面臨更嚴重的退市風(fēng)險。截至2023年9月30日,公司最新股東數達44770人。

截止4月16日,ST世茂股價(jià)報收0.94元;世茂服務(wù)為0.73港元,自3月4日跌破1港元,已連續29個(gè)交易日低于1元線(xiàn)。

跨過(guò)理智與瘋狂間的紅線(xiàn),三家上市公司都受到或大或小波瀾。實(shí)控人許榮茂和許世壇父子該有哪些反思?保殼時(shí)間、化險騰挪空間還有多少?

05

能否等來(lái)一路繁花

自助者天助之,自棄者天棄之。

好在,并非全是壞消息。4月9日,ST世茂發(fā)布2024年3月份房地產(chǎn)項目經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報。一季度銷(xiāo)售簽約面積約29.5萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)127%;銷(xiāo)售簽約金額約27.8億元,同比增長(cháng)8%。

土地獲取方面,一季度,ST世茂雖無(wú)新增房地產(chǎn)儲備項目,亦無(wú)新開(kāi)工面積,但房地產(chǎn)出租面積約172萬(wàn)平方米,取得租賃收入約2.9億元,綜合出租率達到86%。

融資端也有喜訊。據《中國房地產(chǎn)報》,2024年,世茂集團在試點(diǎn)城市申報了40個(gè)房地產(chǎn)項目,入圍“白名單”的有16個(gè)。

大環(huán)境方面,2024年以來(lái),從中央到地方密集出臺樓市支持政策。3月份以來(lái),一線(xiàn)城市陸續“松綁”限購尤吸眼球。如3月26日,深圳廢止2006年以來(lái)實(shí)行的“7090政策”。

3月27日,北京明確廢止“夫妻離異任何一方3年內不得購房”規定。同時(shí),提高公積金貸款最高額度、臺契稅補貼政策、發(fā)放購房消費券、“先提后貸”等成為各地差異化的著(zhù)力點(diǎn)。

所謂沒(méi)有一個(gè)冬天不會(huì )過(guò)去。自身不躺平,外加環(huán)境改善,長(cháng)遠看世茂系仍有可期未來(lái)。只是當下,如何熬過(guò)至暗、以什么代價(jià)熬過(guò)、何時(shí)真正渡劫仍是一個(gè)靈魂問(wèn)題。

周期起伏、產(chǎn)業(yè)興衰本是常態(tài)。但經(jīng)歷此番殘酷洗牌,除了順勢而為的變通,還需刮骨療傷的勇氣,房地產(chǎn)業(yè)高杠桿、高負債、高周轉模式已到盡頭,粗放規模退場(chǎng)高質(zhì)高效登臺。誰(shuí)能更快更準斷舍離、走入新模式、擁抱新質(zhì)生產(chǎn)力,誰(shuí)就能率先穩了,甚至迎來(lái)一路繁花。

同樣,世茂系化解清盤(pán)、退市、債務(wù)危機的密碼也藏在上述告別與擁抱中。

本文為銠財原創(chuàng )

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       原文標題 : 世茂集團的告別與擁抱

聲明: 本文由入駐維科號的作者撰寫(xiě),觀(guān)點(diǎn)僅代表作者本人,不代表OFweek立場(chǎng)。如有侵權或其他問(wèn)題,請聯(lián)系舉報。

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