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住房面積計算規則,或將生變

文/樂(lè )居財經(jīng) 張林霞

今年以來(lái)全國多個(gè)城市不斷優(yōu)化調整房地產(chǎn)政策,房地產(chǎn)調控模范生長(cháng)沙,如今也取消了限購,并出臺一系列的利好政策刺激樓市。

近日,長(cháng)沙市房地產(chǎn)平穩健康和安全運行協(xié)調小組印發(fā)《優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目規劃管理若干措施》的通知,主要內容涉及陽(yáng)臺、飄窗、TOD項目停車(chē)配比、社區配套用房、住宅商業(yè)配套比例和后置出讓金等。

據通知顯示,進(jìn)一步優(yōu)化陽(yáng)臺等空間面積計算規則。因城市景觀(guān)風(fēng)貌要求需要封閉陽(yáng)臺的新建住宅項目,其封閉陽(yáng)臺按水平投影面積的1/2計入容積率和建筑面積進(jìn)行商品房預售和不動(dòng)產(chǎn)登記。居住建筑陽(yáng)臺等按水平投影面積的 1/2計入建筑面積的部分,其水平投影面積之和按不超過(guò)套內建筑面積 20%控制。

通知提出優(yōu)化飄窗和設備平臺設置要求。合理調整飄窗和設備平臺管控要求,進(jìn)一步提升住宅使用功能完整性。飄(凸)窗寬度可與房間等寬,出挑寬度不超過(guò)0.8米。中央空調設備平臺和分體式空調外機擱板可同時(shí)設置,不大于4.0平方米/戶(hù)的設備平臺不計入容積率和建筑面積。

通知提出適當降低TOD開(kāi)發(fā)區域停車(chē)配比。對于已建和在建軌道站點(diǎn)周邊高強度開(kāi)發(fā)地區控制范圍內的商業(yè)、辦公項目位于主城間距區的項目停車(chē)位配建數量可按技術(shù)規定標準折減20%,位于其它間距區的項目停車(chē)配建數量可按技術(shù)規定標準折減15%。

在加強社區配套用房配置方面,加強社區配套用房統籌配置和管理利用,提升社區公共服務(wù)水平。充分盤(pán)活閑置資源,由民政部門(mén)實(shí)行跨樓盤(pán)統籌。對于新建住宅項目配建且無(wú)償移交的社區用房不計入容積率,由建設單位向民政部門(mén)承諾無(wú)償移交后可先行辦理建設工程規劃許可證。在保證社區辦公用房需求的前提下,鼓勵屬地政府利用配套用房引入項目開(kāi)發(fā)企業(yè)建設社區食堂、健身房、養老等社區服務(wù)設施。

通知規定,支持居住配套商業(yè)設施建設,提高項目規劃設計靈活性和居住生活便利性。居住用地內可配套不超過(guò)總計容建筑面積的5%的商業(yè)服務(wù)性建筑。

湖南中原研究院執行院長(cháng)陳世霞表示,該政策主要影響到三個(gè)層面:之前封閉陽(yáng)臺是全計容的,現在也能做到半贈送。而居住陽(yáng)臺的贈送面積由陽(yáng)臺的半贈送提升到套內建面的20%;飄窗不計入面積,還可以做到與房間等寬,意味著(zhù)房間還可以多做0.8米進(jìn)深;設備平臺不計入贈送面積,最多還能贈送4個(gè)平方。以上累計贈送大概可以做到30%左右,長(cháng)沙新房有望迎來(lái)“負公攤”時(shí)代。

此外,長(cháng)沙市住房和城鄉建設局印發(fā)《關(guān)于支持居民購買(mǎi)改善住房的通知》,當日起,全市范圍內“以舊換新”購買(mǎi)新房的,可按照“認房不認貸”政策,明確此后不再審核購房者資格,意味著(zhù)長(cháng)沙全面解除限購。享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠,購買(mǎi)新房申請住房公積金貸款的,在原有基礎上上調最高貸款額度。

以舊換新有三種形式:一是開(kāi)發(fā)商或國資平臺收購舊房,二是房企聯(lián)合經(jīng)紀機構對舊房?jì)?yōu)先推售,三是給予一定購房補貼。2023年以來(lái),中國有超30個(gè)城市表態(tài)支持“以舊換新”。

易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示,長(cháng)沙將“以舊換新”“認房不認貸”兩個(gè)涉及到換房的政策結合,具有創(chuàng )新性和協(xié)同效應,就是鼓勵并支持置換型需求積極入市。這對其它城市出臺支持性政策有一定借鑒意義。

長(cháng)沙市住房和城鄉建設局副局長(cháng)杜湘暉表示,通過(guò)以舊換新,包括以租換購,符合條件的可以享受提高公積金貸款額度等政策,降低了居民的購房成本。到目前為止,長(cháng)沙已經(jīng)有54個(gè)樓盤(pán)納入房地產(chǎn)項目的白名單,22個(gè)項目獲得銀行70億元的融資支持。房地產(chǎn)融資協(xié)調機制順利推進(jìn),極大地提振了居民購新房的信心。

今年以來(lái),長(cháng)沙住房公積金管理中心持續推行組合貸款、異地貸款,在支持剛性和改善性住房購房貸款方面發(fā)揮了積極作用。一季度長(cháng)沙市發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款7050戶(hù),個(gè)貸金額38.61億元。截至3月底,住房公積金個(gè)貸總額1171.35億元,個(gè)貸余額730.58億元,個(gè)貸率89.62%。

此外,長(cháng)沙還將新建商品房住房公積金貸款最高貸款額度從原來(lái)的70萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元,生育三孩家庭可提高至90萬(wàn)元,有效期5年。

陳世霞表示,長(cháng)沙密集出臺樓市新政,對房企、購房者有較大利好,有助于市場(chǎng)信心逐步恢復。整體市場(chǎng)在多重利好刺激下,4月成交有望得到一定復蘇,迎來(lái)今年一個(gè)小峰值,但還是會(huì )遠遠不及去年同期,目前市場(chǎng)大多數客戶(hù)仍在觀(guān)望,入市需一定時(shí)間周期。

       原文標題 : 住房面積計算規則,或將生變

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